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租赁市场是房地产“最后的红利”?万科旭辉统统“杀”进来了


从上海推出只租不售住宅用地,到广州提出租购同权,再到住建部等部委联合发文,要在12个城市试点租赁市场改革,近一个月来,业界对于住房租赁市场改革的讨论,正在持续升温。

 

 

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住房租赁市场空间巨大

 

在中国的一二线城市,因规模巨大的流动人口和新就业人群,长期孕育着一个需求旺盛的住房租赁市场。据统计,我国流动人口达2.45亿人,每年新就业的大学生为700万人左右。

 

“近期,从上而下密集释放有关住房租赁方面的政策信息,迅速提升了民众和企业对这一板块市场的预期。”26日,万科泊寓的一位高管表示,租房市场的春天已经来临。

 

这名高管从一些机构的监测报告中发现:我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,而发达国家成熟市场普遍在20%—30%。链家研究院近期发布的一份报告显示,中国的住房租赁人口只占11.6%,远低于发达租赁市场约30%的标准。

 

到底是什么原因,使国内住房租赁市场发育滞后?业内专家深入调查后发现,很大程度上是受租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟等客观因素的制约。

 

近日,住建部等9部门联合发文,要求人口净流入的大中城市,要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

 

 

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建立租赁市场发展长效机制

专家称需法律支持

 

近日,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度。

 

7月27日,对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安表示:“近几年,我国的租赁市场有很大发展,在加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等方面发挥了重要作用,但也存在一些问题。与西方国家相比,我国租房市场与购房市场呈现严重失衡状态。”

 

中国社会科学院博士尧秋根表示,目前租房市场的表现有以下几方面,第一,租房市场供需失衡,想要租房的人很多,但是公开租房的人很少,存在很多私下交易的现象;第二,租房程序不合规,签订合同不规范,容易产生法律纠纷;第三,目前租房市场存在大量的黑市;第四,租赁市场上的租房价格失真。

 

李长安也认为,由于租房市场制度的不完善导致了房价的高涨,同时,租房市场中也出现了很多问题。首先,租房市场受传统的购房思想制约,人们都希望有自住房,“丈母娘需求”也使购房成为刚需。其次,租房市场秩序不规范,出现各种乱象,例如黑中介、二房东、等现象,使得人们对于租房市场信心不足,导致租房市场信用度较低,阻碍人们对租房的热情。最后,租房市场与购房市场的权利有所不同,法规制度不完善。

 

尧秋根认为,有助于住房租赁市场改革的以下措施应尽快出台,一是有关租购并举的立法,包括用地规划、税收征管、融资贷款、承租人管理制度等相关问题需要完善;二是租赁市场应增加供给;三是12个住房租赁市场试点成熟后,应总结经验,在大中城市进行推广。

 

“目前,租房市场基本处于无法可依的状态,管理部门对于租房市场的监管力度、监管手段都有所欠缺。很多房屋的出租,管理部门并不知情,导致地下出租市场横行,群租现象、违规建筑出租等问题非常普遍。”李长安表示,租房市场要完善监督管理系统,要与住房市场看齐,建立相关法律法规,防止此类租房市场的乱像发生。

 

 

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房企长租公寓策略

 

目前,房企布局长租公寓,主要采取两种策略,单独成立长租公寓品牌和与专业公寓运营公司合作。我们来看下万科、龙湖、阳光城、绿城等是如何开展长租公寓模式的。

 

1、万科

 

万科从2014年底开始在厦门试水长租公寓业务,之后各地均尝试布局,逐渐发展为长租公寓统一品牌“泊寓”。到2016年底,泊寓已经在北京、深圳、广州、济南、合肥、福州、乌鲁木齐等18个城市上线,开业了44处长租公寓项目。

 

模式:轻重资产优化配置

 

轻资产方式即为租赁物业,泊寓与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同,泊寓负责项目装修改造及运营管理;重资产方式则是泊寓通过收购获得物业产权或长期使用权,同时负责装修改造及公寓运营管理。

 

万科泊寓计划至2018年拓展45万间房源,预计年租金收入94亿元,远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元,为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

 

万科泊寓布局

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2、龙湖

 

2016年12月底,龙湖冠寓先后在成都和重庆落子,加速全国化布局,目前已在北京、上海、广州、深圳等13一线城市及领先二线城市进行布局。在三年内形成规模优势,跻身中国长租公寓市场前列。

 

模式:轻+重,结构优化

 

集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示,龙湖的冠寓是以租赁其他物业的轻资产模式为主。但在未来,根据目前全国化的布局,龙湖会加大重资产的持有,以2:8的轻重比的资产模式去拓展业务。

 

3、旭辉

 

旭辉领寓在2016年通过与华师大建立人才公寓正式进入长租市场,半年时间过去,目前规模已达到5000间,并且对外宣布单店全部盈利,完成一般运营商要2-3年才能实现的目标。除此以外,旭辉领寓更是提出5年20万间集中式公寓,进入行业前三甲,并且IPO上市的宏伟目标!

 

优势互补,敞开怀抱与第三方合作

 

第一个是PPP的模式。除了与华师大合作之外,领寓还跟开发商合作,因为中小开发商没团队,觉得自己建设要投入大量资金,而持有又不能产生收益,那么领寓来帮他们解决问题,开发商持有用地,领寓来投资,然后共同分享收益,这种方式对开发商很有吸引力。

 

第二种是收益权合作。比如拿融资20年收益权给到开发商,它如果资产能做一点担保,领寓也可以给它做一次性付租的金融工具创新。领寓最近拿的一个项目就是这样,原本就满足投资要求,后来把它7年的租金一次性付,IRR马上上升了2%,但是并没有增加成本,是通过银行做的这件事情。

 

第三种是与资产方合作。比如说用项目公司包租,资产方如果愿意投资一些做装修也可以,双方合作,未来利益一起分享。资产方和领寓合作更可靠,与其和一个小的公寓运营商合作,不如从更长远角度看,切实拿到租金更踏实,而且未来还可以分享收益。

 

4、阳光城

 

2015年10月17日,阳光城和寓见公寓举行战略发布会,宣布将由寓见公寓负责运营和管理阳光城旗下的长租公寓,正式进军长租公寓领域。

 

合作模式:轻资产模式

 

即通过寓见作为互联网长租平台,对接阳光城在商业地产资源上的优势,实现联合,从而实现双方的优势互补,同时寓见采用的互联网O2O和房地产金融服务,将实现更多高品质用户的入住,为阳光城带来人流量。

 

5、绿城

 

2015年12月22日,绿城宣布与优客逸家联手,双方共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司,未来将在社区物业服务、园区服务、金融服务、产业链整合等领域展开深入合作。

 

合作模式:成立合资企业

 

优客逸家作为绿城物业指定的托管服务商,向绿城业主提供标准化的租赁和租住管理服务,将首先在杭州依托绿城的储备房源,在滨江、未来科技城等区域推出长租公寓产品。

 

优客逸家算是较早进入杭州市场的长租公寓品牌之一,通过与绿城的合作,截至今年5月份,绿城优客在杭州已发展有3000间+体量,预计到今年年底,这个数据会扩大到6000间左右。

 

 

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新的增长点

 

行内认为,拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

 

融信中国执行总裁吴剑表示,自持也并非全是坏事。房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点,持有一些优质的,可以持续产生现金流的物业,可以对冲部分销售市场波动的风险,增值到一定水平,还可以溢价转让。

 

随着存量市场来临,租赁市场的关注度随之提高,房企抢占长租公寓,主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续,月供和租金差距加大,租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大,长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

 

但是,这些“自持项目”对开发商的自身实力和资本运作实力提出了新的挑战,对房企的开发模式,特别是不动产的经营模式提出了新要求。

 

同时,目前长租公寓的盈利模式单一,租金为主要的盈利来源,但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高,投资回报周期长。

 

未来长租公寓将引进一些夹层的资金,就是用基金的模式来做。因为现在资本也在寻找好的投资项目,领寓的项目与地产相比收益是清楚的,而且带有长期租约,投资机构更放心。

 

这类大的资产管理公司是领寓融资的一个重点,因为成本也不高,远低于目前公寓运营商融资成本,可以用作夹层资本。因此,平时的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金,大大减少了自有资金的消耗。同时,目前很多公寓更是把租金打包成金融产品,进而和银行合作,来进一步融资。

 

而业内普遍认为,最理想的持有资产的人应该是REITs,做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。因此,房企的进入可能最后还会打通金融关口,未来才有更好的收益。

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